市区二手房最扛的板块，房价也“破防”了？

最近有买房人说：“华苑的二手房降价了！”

这不应该啊，华苑可是最扛价的板块之一啊！

三年只跌了3.8%，基本可以忽略不计。

成交量也很不错，近一年华苑二手房成交了722套。

明明量价都稳，怎么会降价呢？

从华苑二手房的成交均价来看，今年二季度为2.58万/平米，确实是近三年最低。

具体到各小区，价格怎么样？

我们汇总了华苑12个小区近半年的成交情况。

果然，9个小区均价都在跌，最高跌幅达20%。

是什么原因，让华苑二手房价扛不住了？

第一，学区季结束

华苑二手房最大的价值，是南开区的九年一贯制学区房。

“天安莹碧居”五个小区，都划片南开实验九年一贯制学校。

现在价格回落，跟学区季结束有关。

第二，新房截胡

此前，兼顾上学和居住，华苑是南开200-300万的唯一解。

现在，纯新盘建投奥体誉院直接破局。

也带九年一贯制学校（五马路小学+南开中学），产品更是后发优势拉满。

总价280万起，就能买到高出房率的小高层。

业主感受到“压力”，自然会调价。

比如天华里，半年前200万以内的挂牌房源只有2套，现在有13套，门槛总价170万。

安华里200万内的挂牌房源，也从10套增至15套。

碧华里在五个小区中面积段最大，总价也更高。

学区房卖的就是门槛，碧华里不占优，成交量“落后”，单价也下降。

第三，老破大拖拽

地华里、久华里、长华里等小区，不能上南开实验学校，户型偏大还没电梯，是典型的“老破大”。

产品没优势，重点学区属性也没有，单价必然是下跌趋势。

久华里2017年单价最高4万多，但现在物业、园林、外檐、户型等都落后了。

这些改善人群都到了换房周期，追求居住品质，必然瑶置换。

但因当年入手成本都不高，降价幅度也比较猛。

7月久华里实际成交均价只有2.2万/平米。

直接看到业主卖房的决心：降价抛售。

第四，华苑新城处境“尴尬”

云华里、竹华里、程华里属于华苑新城，同样不能上南开实验学校。

成交量价在华苑一直垫底，比如云华里最新成交价已跌破2字头。

现在不到160万就能买到南北向的大两居。

像程华里，最近半年才卖9套房。

统计后发现，长华里、绮华里、竹华里均价不跌反涨？

其实是结构原因。

比如长华里，7月只成交一套1楼，单价2.52万。

华苑二手房整体确实是降价的趋势。

很明显，华苑的高光时刻基本结束，学区价值趋弱，社区“老龄化”……

房价去年就已见顶，今年开始出现“体感降价”。

想要置换改善的业主，无需再犹豫。