什么是房改房,与商品房的区别

房改房，又称已购公房，是中国特定历史时期住房制度改革的产物。它是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，以成本价或标准价购买的原有租住的公有住房。

简单来说，房改房就是单位以前分给职工租住的福利房，后来根据国家政策，职工以远低于市场的价格将其买下来，变成个人产权的房子。

一、 房改房的历史背景：为什么会出现？

要理解房改房，必须了解其背后的历史。在1990年代之前，中国城镇实行的是“福利分房制度”。职工住房主要由国家或单位投资建设、分配和管理，职工只需支付极低的租金。这种制度带来了沉重的财政负担、住房短缺以及分配不公等问题。

为此，中国在1990年代（特别是1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布后）推行了住房商品化改革，其核心就是：将原有的公有住房，以优惠的价格出售给承租的职工，从而实现“居者有其屋”，并逐步建立新的商品房市场。 房改房正是这一改革过程中形成的特殊房产类型。

二、 房改房的两种主要类型与区别

职工购买房改房时，主要有两种价格选择，这直接影响了房屋的产权性质和上市交易条件：

注：很多以标准价购买的房改房，业主后续已补交了价款，转变为了成本价房，拥有了完全产权。

三、 房改房的显著特点

1. 1.

   价格优惠性：购买价格是政府或单位制定的成本价/标准价，不包含土地出让金和利润，因此极其低廉。

   
   

2. 2.

   对象特定性：销售对象是特定的，即原本承租该住房的本单位职工家庭。每个家庭通常只能享受一次优惠购房政策。

   
   

3. 3.

   面积限制性：购房面积受到职工职务、职称、工龄等因素的限制，有标准上限。超标部分需按市场价购买。

   
   

4. 4.

   土地划拨性：房改房所占用的土地性质通常是划拨土地，而非出让土地。这意味着当初建房时，单位是无偿或支付较低代价获得土地使用权的。

   
   

四、 购买房改房需要注意的关键问题

由于其特殊性，购买二手房改房比购买普通商品房复杂，需要格外注意以下几点：

1. 1.

   确认产权性质与是否可上市

   
   

• •

  这是最重要的一步。必须核实卖家的《房屋所有权证》和《土地使用证》（或不动产权证书）。

  
  

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  查看产权来源：证书上“产权来源”一栏会注明“房改购房”、“成本价购房”或“标准价/优惠价购房”。

  
  

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  确认是否已补款：如果是以标准价购买，必须确认卖家是否已向原单位补足成本价款，并取得了拥有完全产权的证明。务必要求卖家提供《成本价购房补充计算表》或原单位出具的同意上市证明。

  
  

2. 2.

   缴纳土地出让金

   
   

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  由于是划拨土地，房改房在第一次上市交易时，买方需要按房屋成交价的1%（此比例各地略有不同，需咨询当地主管部门）缴纳土地出让金。

  
  

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  缴纳后，土地性质即视为“出让”，后续再转让则无需再次缴纳。这笔费用是房改房上市交易的核心成本。

  
  

3. 3.

   原单位优先购买权

   
   

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  部分单位在向职工出售公房时，在合同中保留了优先购买权。即单位有权在同等条件下优先回购该房屋。

  
  

• •

  虽然实践中行使此权利的单位已很少见，但为规避风险，最好要求卖家提供原单位放弃优先购买权的书面证明。

  
  

4. 4.

   房产年限与贷款问题

   
   

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  房改房楼龄通常较老，可能影响银行贷款的评估价值和审批年限。购买前最好咨询银行或公积金管理中心。

  
  

五、 房改房与商品房的区别

总结

房改房是中国住房制度改革的历史见证，它帮助数以千万计的家庭以较低成本拥有了自己的住房。对于现在的购房者来说，购买二手房改房可能意味着更低的总价，但也伴随着更复杂的产权核实流程和额外的费用（土地出让金）。

在交易前，务必做好尽职调查，核实产权清晰度，并最好通过正规中介机构进行操作，以确保交易安全合法。