装修保证金是什么,物业公司强迫收取业主装修保证金之定性

一、物业公司按照房屋建筑面积强行（不交房屋保证金就不给钥匙）收取业主装修保证金，没有任何法律法规授权及依据

法无明文规定不得限制公民权利，不得赋予民众义务。

我国《物业管理条例》第五十二条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”

《住宅室内装饰装修管理办法》第十五条规定“物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。” 第十七条规定“物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。”

根据上述规定装修保证金是什么，物业公司仅有对房屋装修禁止行为和注意事项的事前告知和事后向有关部门报告的义务。没有赋予物业公司强行收取装修保证金的权利。

二、物业公司强迫收取业主的装修保证金属于典型的乱收费

《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”。该办法第八条规定：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”。依据以上规定，物业公司收取的装修保证金不属于物业公司的收费范畴，物业公司违反了行政法规、部门规章的规定，未经物价部门批准，未进行公示，收取装修保证金，属于擅自扩大收费范围的违规收费行为。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。” 物业公司在没有法律依据和合同依据的情况下收取业主的装修保证金属于扩大收费范围，构成乱收费。

三、业主在装修过程中，有违反《住宅室内装饰装修管理办法》相关禁止行为，比如变动建筑主体和承重结构，导致影响建筑结构和使用安全的行为，也不能成为物业公司拒不退还房屋保证金的理由

在此情况下，物业公司应当履行其管理义务，发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》的行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。 有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。

物业公司发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

如果物业公司不作为，对业主的违法装修装饰行为视而不见，导致部分业主不遵守相关约定，擅自变动建筑主体及改变房屋结构，最终以物业公司没收装修保证金了事。造成“业主违法”而“物业公司受益”的现实状况。

这种情况实际是将物业公司向有关监管部门的报告权变成了自肥的行政处罚权，把一个商事主体异化成了执法机构，而业主则乐享其成，以钱换罚，造成物业管理范围内违法装修滋生，从而埋下了很大的安全隐患。最终受害的还是全体业主。