代签房屋买卖合同有效，子女代父母签字出售共有房屋，合同有效？还是无效？

一、引言

父母子女之间代办买房或卖房，并代签相关合同，在我们的日常生活中非常常见。

有时候，房屋是父母的，子女代签出售合同；也有的时候，房屋是子女的，父母代签出售合同；还有的时候，房屋是父母子女共有的，但只有子女签字或只有父母签字即部分产权人签字。

遇到这种情况，多数人马上想到的是：如果产权人不追认，那么就是无权代理，合同就无效。合同无效的话，就不用承担违约责任或赔偿定金的责任。

确实如此吗？

二、案情介绍

我们今天就来分享一则2021年上海市第二中级人民法院审理的真实案例。

张女士与她的父母以及丈夫四人共同共有一套房屋（产权人是四个人）。2019年买家郑先生欲购买该房屋，但签订房屋买卖居间合同当天，仅张女士夫妻二人到场，她的父母并未到场，合同甲方处父母二人的签名由张女士代签。

为此，张女士出具《承诺书》保证自己有权出售房屋，且父母委托自己代为签约，并收取定金，否则愿意承担定金罚则，双倍返还定金。签约当天，买家郑先生支付了100万元定金。

后因张女士的丈夫涉嫌犯罪被刑事拘留，加之张女士父母表示不同意出售房屋，买卖双方未能完成网签。

买家郑先生发函催告未果后，双方签订解约协议，约定居间合同解除并退还郑先生定金本金100万元，其他责任另行协商或诉讼解决。当天，张女士返还郑先生定金本金100万元。

随后，郑先生向法院起诉，请求确认居间合同解除，张女士夫妻再向其返还定金100万元。

三、一审观点及裁判

一审法院审理后认为，涉案房屋的产权人为四个人，即张女士夫妻和张女士的父母，但在合同上签字的只有张女士夫妻二人，其父母并没有签字，且事后也表示没有委托过张女士卖房，并且也不同意卖房，因此张女士属于无权代理，无权代理导致买卖合同无效。

最终一审法院以合同无效为由，判决驳回了郑先生的全部诉讼请求。郑先生不服，提起上诉。

四、二审观点及裁判

上海二中院认为，郑先生在居间方撮合下与张女士夫妻就房屋买卖的细节达成一致，最终形成客观真实的合同文本并签名盖章，据此可以认定居间合同已依法成立。

虽然张女士父母在签约时并未到场，两人签名由张女士代签，但该行为并不影响合同成立。

居间合同中，张女士夫妻作为房屋权利人，两人签名出售房屋属于有权处分且意思表示清晰明确，应受合同约束。而张女士父母对女儿的无权代理行为不予追认，居间合同依法对两人不发生效力。

据此，上海二中院支持了郑先生请求确认合同解除的诉讼请求，并最终判决张女士夫夫妻向郑先生支付定金100万元。

五、律师总结

这个案子，一审判决合同无效，二审改判合同有效，并让张女士夫妻承担赔偿100万元定金的违约责任。

看到这里，相信很多朋友对父母子女代签合同的法律效力有了更深刻的认识：也就是，代签的合同，即使权利人不追认也并不会必然无效。而是要区分生效的对象，也就是说对张女士夫妻来说合同是有效的，而对被代签的张女士父母来说合同是无效的。

如果郑先生坚持要买这套房子要求四个产权人继续履行合同，则因为张女士的父母没有授权张女士签字卖房，郑先生就无法继续履行合同买这套房子。

但如果郑先生要解除合同要求赔偿，则张女士夫妻应该承担定金罚则的赔偿责任，而张女士的父母则不需要。

通过这个案例我们学*到代签房屋买卖合同有效，无权代理并不一定能逃避承担法律责任，“签字的人”还是要承担自己签字这个民事法律行为所引发的法律后果，违约责任重，签字、违约要慎重。

同时作为买房者，在买房时，尽量确保见到所购房产的所有产权人，确保签字人都有代理权或处分权，这样才不会让自己的买房计划半途流产。