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农村自建房交易是否有效,农村里的房屋可以买卖吗

时间:2024-06-06 10:50:31 来源:

实务中,一些村民想将其在集体所有土地上自建的房屋对外出售,那么,这些房屋究竟能否买卖?购买会有什么法律后果呢?

01

法律规定

最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议(民事部分)纪要规定:“在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第14条对此亦作了明确规定,即“非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的,可以认定合同有效。”因此,对于集体土地上房屋的买卖,买卖双方应当注意双方是否属于同一集体经济组织成员,如非属于同一集体经济组织成员,则买卖合同无效,双方的买卖行为不受法律保护。

02

那么签订购房合同时,应注意哪些方面呢?

(一)对买卖主体身份的审查

农村房屋的购房者,应为同一集体经济组织内的成员。外村人、外乡人或是城镇居民,因为并非本集体经济组织成员,其购买该村农村房屋的行为无效。作为售房者,农村村民一户只能有一处宅基地,其出卖、出租、赠与住宅后农村自建房交易是否有效,再申请宅基地的,将不被批准,因此售房者也应清醒认识到一旦出卖房屋,其将不得再申请宅基地。

(二)对房屋权属的审查

首先,审查房屋是否经过合法批建、有无产权证书,房屋实际建造和面积是否符合批建范围、与产权证书登记是否一致,避免存在违章建筑的情形,而违章建筑属于不可交易物,以其为标的物的买卖合同属无效合同。其次,审查房屋归谁所有,是单独所有还是共有财产,在存在其他共有人的情况下,售房者应得到所有共有人的同意方可售房,避免因权属不清导致买房风险。

(三)农村房屋房前屋后土地情况

农村房屋占有的土地系农村宅基地,但房前屋后的土地还可能会涉及到农民的承包土地,土地承包经营权系农村集体经济组织成员因成员资格身份而享有的权利,不同于国有土地使用权可以买卖、转让,同时土地承包经营权涉及的土地还应根据土地管理法和土地承包经营权法的规定依法进行使用、流转等,不得违反土地用途,亦不可自行买卖。

END

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