听说有房东五折卖房，我实地看了下
每次朋友问我价格到底跌了多少，我都囫囵吞枣的答小三成吧
但这并不是我自己想要听的答案
看过房的都知道房子这东西，一房一议
同小区同户型靠马路和不靠马路价格能一样么、同户型但一套是中间套一套是边套价格能一样么
这也是为什么哪怕听到别人在说价格跌幅也会在想是不是房子状况不同
而如果上升到宏观层面
又因为涉及的都是环线&区域&板块这种综合维度又会经常会让人无
所以讲真，有没有可对比案例
让我们踏踏实实对比下同一套房子对比高点到底跌了多少
这个外环动迁社区最高跌幅46%
最开始做这个选题就是因为看到三林世博家园房东降价的消息
这里的55平的一室户2023年高点卖出过373万
而它最近的一套成交200万，对比高点跌幅46%
我听说了这里面200万价格出现的一些有关房源本身瑕疵的原因
但整体上能出现200万的价格还是市场的因素
回顾三林世博家园（板泉路2000弄）55平同楼层房源这几年成交价的比较你会清晰看到房价在时间面前的波动轨迹
它的两房的跌幅就会小点
对比高点跌幅在22.6%
这里面采用了不同楼层，从过去市场价相对更低的高楼层对比现在市场价相对更高的中楼层，所以22.6%的跌幅是阈值底部
印象最深的是这小区一楼的两房户型
因为物业管理比较松，所以它的前后绿化带都可以用作私人花园空间
甚至边套还可以利用楼栋侧面绿化带
加起室内原本70平空间，所有使用面积大概在100平左右
自然它的价格也是比较紧俏的，现在在售的一套该边套户型售价在330万
它在2021年价格可以爬到520万左右还抢不到
而这也成为这种外环边动迁社区的成交样本
三林世博家园之所以要在小区后面加上xxxx弄是因为这是个超大动迁社区
这类社区在市场上行下行期间的波动有个很特殊的拐点
叫成交量越大价格下去的越快
讲实话三林世博家园已经是板块内刚需品质标杆了，也是成交量最大的小区
但越是这样的小区它的价格波动越大
首先挂牌量大，下行市场存在挂牌价竞低心态
其次出现砸盘房源的概率更高，别的小区10%，这里就是50%，而一旦出现砸盘价格比如前面的55平卖200万，后面其他房源想卖高价有点难
还有就是下行期的议价空间，议价空间在高频率成交节奏里不断拉大
这就是这类小区在现在市场遇到的状况
学区房跌幅没你们想的那么大
学区房虽然概念被稀释了，但还是市场的重点关注对象
我们也经常听到说某某学区房暴跌的关系，这次我找了浦东浦西两个典型的学区房小区去看了看，发现价格的跌幅没网上说的那么夸张
梅园三街坊是浦东梅园板块学区房，对口的一梯队的福山外国语小学和市重点的建平西校
这里户型比较任性，我们对比了两个户型
首先是50平左右的两房，对比高点跌幅在28.66%
还有一个成交比较火的两房是这种手枪户型
高点出现在2022年，现在对比高点跌幅在33.22%左右
30%上下也是这类学区房比较正常的跌幅
因为位于浦西的高兴花园波动也是这个范围
这里交易最火的户型就是这种67平的两房，价格高点出现在2023年前后
现在对比高点跌幅在26.32%，没有网传腰斩那么恐怖
而这也是大部分学区房价格波动现状
在下行市场和学区概念贬值的交叉影响下我们对于这类房产的印象是跌的最凶的那一类，但其实它的跌幅并没有说的那么夸张
老破小跌幅有点揪心
这是市场上关注人群最多的一类产品
市面上到底有多少老破小客户我们不得而知，但300万的成交群体是目前上海最主流成交群体，达40%之多
而300万不管是一房还是两房，它能选择的产品大概率就是老破小
而这也是我考量价格波动时比较揪心的
老破小的跌幅还是比较大的
这里以浦东的上钢六村为例，这是典型的建于上世纪八九十年代的老破小
40平1房是这里典型的交易户型
上车人群过去几年多以单身年轻人为主，这几年这种上车的刚需年轻人开始变少
它的交易价格也从2023年的240万到今天的172万
跌幅28%左右
也许你会说这不比前面的动迁社区
这么去思考的人一定不了解不同价段置换逻辑的不同
老破小里大多数房东是长辈人群，他再置换的时候能用杠杆的能力很弱
这时候同样的跌幅对于他而言就是更痛的
172万卖掉的房子在二手市场还可以置换到哪里，变现租房可能是更好的选择
房东是年轻人的也同样，他向上置换的房产的保值能里要强于他手上的老破小
这时候他能换，但换的更吃力
老破小就吃亏在这里
这时候次新的优势就有了，市调里跌幅最小的
这里选择的是浦东万科某项目
改善型三房是交易流通量最高的户型
最高点出现在2023年943万，最新的同户型成交价在705万，跌幅在25%
高低点还存在房源装修差异的区别
但即便如此它的跌幅还是可以控制在20%上下，相比其他产品还是比较稳的
很多时候我们会说好房子对于二手市场毁灭性打击
这点在我看来有点远其实
对于好房子对二手的影响，倒不如先看看次新对于老房子的影响
关于房价的故事，所有人都提醒你不要看个别的故事
不过不看这些那我们看什么
在我看来通过点状案例去看，通过基本面去分析，两者都有参考意义
今天统计的这些案例背后你会发现一些共性特征
比如大体量的动迁房更容易出现价格踩踏
比如学区房哪怕呼声变弱也因为有学区的加持而有加分
比如次新在楼市上行下行期间的资产保值能力，趋势决定价格走势，但品质是那个变数
这些道理对我们来说熟悉又陌生，似乎楼市里不变的就是这些耳熟能详的道理
